부동산 상승 조건,환경,원인,결과,예측

여러분은 ‘부동산 가격 상승 조건은 어떤 것인가?’ 라고 생각해 보셨나요?상승의 조건이나 환경이 곧 상승을 의미하는 것은 아니지만 어느 정도의 조건과 환경을 인지하고 있어야 합니다.제가 생각하는 마지막 상승의 조건은 사람들이 움직이는 것까지 말하고 싶은데요.결국 유동성을 가진 사람들이 계약서를 쓰지 않으면 시장의 변화가 없습니다.그래서 제 책에서 제일 먼저 언급한 게 사람들이 왜 움직이는지였어요.사람들이움직이는기본은주거와자산이라는측면에서끊임없이갈등하고생각하고움직이게됩니다.부동산에서상승조건과환경,그리고원인과결과,예측중에서가장중요한것을하나만꼽으라면내가생각하는것은부동산시장의여건을고르겠습니다.전체 상승의 환경을 만들어 간다는 것은 시장의 방향과 같은 것입니다. 이 방향은 변수를 이길 수 있는 유일한 것이기도 하고, 어쩔 수 없이 사람들이 움직일 수 밖에 없기 때문입니다.그 상승 환경을 만드는 가장 큰 역할을 하는 것이 공급이고, 그 공급이 하나의 도시 공간에서 어떻게 작용하는지에 대한 깊은 고찰이 그래도 아주 조금 있으면 찾아오는 시장을 예측한다고 할 수 있습니다.하나 더 있다면, 그것은 가격입니다. 선행적으로 움직이는 가격에 따라 갭을 계속 메우기 때문입니다.하지만 강남 신축 가격처럼 가장 앞서는 가격을 예측하기는 쉽지 않습니다.그래서 결국 수요와 공급이 가격을 결정한다는 큰 명제는 영원히 벗어나지 못합니다.요즘 가장 많이 이야기하는 것 중 하나인 유동성은 어떤 카테고리로 넣어야 할까요?유동성은 상승의 조건입니까? 아니면 원입니까? 결과인가요?또는 시장을 예측할 수 있는 카테고리에 넣어도 되나요?경제 위기가 오지 않는 이상 유동성이 줄어든 적은 거의 없다고 해도 좋을 만큼 경제가 성장할수록 시중 유동성은 커집니다.이것을 상승 예측의 범위에 넣을 수 없습니다.유동성도 상승시킬 수 있는 한 가지 조건에 불과합니다. 주택구매력지수,PIR등도주택을구입할수있는하나의상승조건이나여건이좋은거지이게상승이라고보기힘든자료에요.매매 거래량도 상승 결과인지 원인인지 구분이 모호하긴 마찬가지입니다.이렇게 많은 통계를 보고 예측이라고 할 수 있는지 카테고리에 한 번 넣어보고 생각을 정리할 필요가 있습니다.단적인 예로 얼마 전 바람이 불었던 부산을 통해 구별해볼까요?부산은 사람들이 왜 움직인 게 뭐냐고 질문을 해봐야겠네요.앞에서이야기한것처럼사람들이움직이는것은두개의주거와자산이라는측면에서투자자가가격이라는것을보고움직이기때문에자산가치를보고움직인것입니다.그 비교 대상은 대구와 대전이었을 겁니다.​

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​ 지난해 출간 기념회 10월 서울의 강의 때 말씀 드린 때를 떠올리실료은지 모르지만 해운대구의 가격이 범어동 가격하고 간극을 메우고 있는 것이라고 이야기한 자료입니다.대구보다 싼 가격에 공급이 줄어든 시점에서 간극을 메우는 것이라고 했지만 시장은 제가 예측보다 먼저 움직이게 됐습니다.제가 예측한 것은 가격이 싼 것만은 아니었어요.

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실제로 움직인 것은 정부의 조정 지역 해제를 나중에 급등한 것입니다만.그럼 부산 부동산 가격이 움직인 것은? 정부의 정책 효과입니까? 투자자세요? 가격이 쌉니까? 유동성인가요? 라고 질문을 해볼 필요가 있습니다.이중에서우리가예측이라는범주에넣는것은가격이었고,나머지는모두상승에있어서하나의조건이라고생각하면되지않을까요?정책 변화도 예측 불가능하고, 투자자가 움직일지도 예측 불가능하고, 유동성이 모일지도 예측하기 어렵습니다.어떤조건이만들어지고그조건이해소되면상승은어느정도완성되고가격변동성이없어지는거죠.부산처럼 가격이 싸다는 조건이 가장 먼저 자리 잡고 있었기 때문에 움직임이 발생하고, 지금의 전국의 부동산을 투자할 수 있는 이러한 조건들이 저금리 환경에서 만들어졌기 때문에 어느 때보다 좋은 시기였다고 할 수 있습니다.위에서 조금 예로 설명했습니다만, 전세 갭으로 상승하는 과거의 패턴과는 전혀 다른 모습을 보이고 있습니다.시장은 계속 변한다는 것을 꼭 명심해야 합니다.이와함께시장의가장큰영향인부동산환경이라할수있는수요와공급이끊임없이시장에서균형점이깨지거나거래를통해찾고,부동산시장의상승환경을만들어가는가운데변화해나가면서추진하겠습니다.즐거운 주말 보내세요 자료 공유시 출처를 남겨주세요!! 김준영 참고사항: 강의시 선행가격이 존재한다고 했습니다.그 선행 가격을 바라보는 관점이 시장에 존재한다고 말했습니다.가격이움직이고,선행시장을만드는경우도있고,도시의규모에따라서가격순서가정해져요.도시 안에서는 가격 지역에 따라 순서가 정해지는데, 한국 부동산 시장 전체에서도 가격 순서가 정해집니다.도시와 도시의 가격 차이를 바라보기 때문입니다. 강의 때는 형의 도시 가격을 잘 봐달라고 했어요.그에 대한 논문도 하나 첨부해 드리겠습니다.”아파트 매매가 동조화 현상과 향후 전망에 관한 연구” 이 논문에서 도시별 전국가격과 조화를 비교해 보면, 상관관계가 높은 순서는 서울, 부산, 인천, 울산, 대구, 대전, 광주에서 높은 상관관계를 보였고, 도시별로는 서울과 인천이 높은 상관관계를 보였습니다.그리고 부산은 대구와 울산의 상관관계가 높고, 인천은 서울과 광주는 울산과 높은 상관관계를 보이고 있습니다.이를 종합해 보면 인접 도시와 동조하거나 자신과 비슷한 규모의 도시와 동조하는 현상이 나타난다고 보면 될 것 같습니다. 형의 도시 가격과 친구 도시의 가격을 잘 봐주면 된다는 결론이 나오네요.논문 전체를 첨부합니다.​

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