부동산 매매시 사업 포괄양수도 계약의 성립 및 부가가치세 ..

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상가는 토지에 대해서는 비과세가 적용되지만 건물분에 대해서는 부가세가 부과됩니다.이러한 부가세 부담을 줄이기 위해 사업포괄양수계약을 체결하게 되었는데, 이에 대해 포스팅해보도록 하겠습니다. ​ 대출은 전혀 받지 않는다며 10억원의 상가를 인수하다고 해습니다.건물 가격이 6억에서 땅값이 4억입니다. 취득세 및 기타 비용은 다 준비가 되고 있다는 가정 하에 10억원만 있으면 좋지요?​의 건물에 대해서는 부가 가치세가 부가되기 때문에 6억에 대한 10%, 즉 6천 만원을 더 준비해야 합니다. 부가 가치세는 세금 계산서를 받은 뒤 나중에 환급을 받을 수 있어 인수자가 여유가 충분한 경우에는 문제가 되지 않습니다. ​ 그런데 이렇게 모두 그렇게 맞춰억지로 10억원을 맞췄지만, 추가로 부가 가치세까지 나온다면은 부담이 되는 경우가 있겠죠.현장에서 뛰면서 건물을 사려는 분들 중 부가가치세까지 생각해 자금 계획을 세우는 사람은 거의 없었습니다. 매매가가얼마라면그금액에대한취득세와중개보수,세금관련부분까지생각해주세요. 이런 상황에서 건물분에 대한 세금이 나올 경우 상황에 따라 계약이 파기될 수도 있는 사안입니다.

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사업의 포괄 양수란, 그 이름 그대로 그 사업을 양수하려고 하는 사람이 종업원과 같은 인적 자원은 물론, 기계 장치와 같은 물적 자원 전부를 포괄적으로(그대로) 승계하는 것을 말합니다. 이전에 운영하던 사람과 동일성은 그대로 유지한 채 단순히 사업을 경영하는 주인만 바뀐다고 생각해도 됩니다. 이러한 사업의 양도는 부가가치세법상의 재화를 공급하는 것에 해당하기 때문에 부가가치세를 납부하지 않으면 안됩니다. 양도하는 사람은 그 부가가치세를 받아 세금을 내게 되고, 양도받는 사람은 그 매입자료를 통해 국세청에 환급받게 됩니다.​ 사업체(예:공장)을 100원에 판다고 말할 수 있습니다. 양도하는 사람은 110원을 받고 10원을 국세청에 세금을 물게 되어, 양수하는 사람은 부가 가치세로 납부한 10원에 대해서 국세청에 다시 환급 받게 되는 것입니다.​ 결과적으로 국세청은 10원을 넣어 돌려주게 됩니다.조금만 생각해도 행정사무의 번거로움이 발생하겠죠.따라서 부가세법에서 사업포괄양수도시는 부가세를 아예 받지 않고 돌려주지 않는 것으로 규정돼 있습니다. 즉, 양도인에게는 부가세를 부과하지 않고, 양수인은 세금계산서를 받지 않았기 때문에 환급을 받지 않게 되는 것입니다.

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이러한 사업 포괄 양수가 성립하기 위한 조건을 보기 위해서는, 양도인을 기준으로 생각하는 것으로 이해가 용이합니다.양도인이 일반 과세자 또는 간이 과세자로서 사업자가 있는 경우는, 포괄 양수가 가능하다고 이해하면 됩니다.다만, 양도인이 일반 과세자로 양수인이 간이 과세자인 경우, 자동적으로 일반 과세자로 바ります니다. ​ 양도인이 일반 과세자, 양수인이 사업자가 있지 않은 경우, 이 때는 부가세 10%를 지불하면 있겠죠.만약 비사업자의 양수인이 사업자를 내게 되면 포괄 양수도 조건이 될 수 있습니다.

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부동산 매매시 부가세 부담을 지우기 위해서는 별도의 사업포괄양수계약서를 작성해도 되지만 계약서에 특약으로 본 계약은 포괄양수계약으로 한다 한 줄만 추가하면 됩니다. 이 일행이 들어오고, 그렇지 않음으로써 매매가가 변동되고, 그에 대한 부담으로 인해 다툼이 생기는 것도 자주 보았습니다.

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양도인 사업자가 간이 과세자인 경우는 어떻게 됩니까?양수인이 보통이다, 간이인 3%(업종으로 부가 가치세 30%~50)세율로 부가 가치세가 부과됩니다.그러나 이는 실제로 거두는 것이 없는 통상적으로 3%가 거래 가격에 포함된 것으로 봅니다. 만약 양도인이 비사업자인 경우는 부가가치세 자체가 발생하지 않기 때문에 사업 포괄 양수 계약 자체도 성립되지 않습니다.참고로 상가의 각종 세금이 사들일 경우와 보유하고 있는 경우와 매도 경우에 나누어집니다. ​ 1. 매수할 경우 취득세(취득세와 등록세가 통합되었습니다), 부가 가치세(토지와 건물 중 건물에 해당하는 부분에 요건을 충족시키게 되면 환급)​ 2. 보유할 경우 부가 가치세(임대 수입의 10%를 기준으로 사업자에 의해서 다른), 재산세와 종합 부동산세 ​ 3. 매도할 경우 양도 소득세 부가 가치세(건물분에 해당하는 부분과 매도가 이마의 10%)

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부동산을 사고파는 것도 임대업을 하는 사업을 양도, 양수하는 것으로부터 이러한 포괄양수계약에 들어갈 수 있는 것입니다. 만약 양도, 양수시의 조건이 변경되었을 경우, 포괄 양수 할 수 없는 경우가 있습니다. 예를들어볼까요? A 씨는 부동산 임대 사업을 하던 중 상가 건물을 팔려고 합니다.그런데 인수하려는 B씨는 현재 1층 식당을 운영 중이던 세입자를 내어 주면은 건물을 양도 받겠다는 의사가 있다고 합니다. 이렇게되면포괄양수계약이성립되는것인가요?상술한것처럼사업을그대로승계하는것이아니라조건이변경되었기때문에이렇게건물이매매되면건물분에대한부가세가가발생합니다. 또 다른 예로 본인이 분양받은 구분상가에서 소유자로 카페를 운영하고 있습니다.이 상가 매매 시 본인이 임대차 계약을 체결한 후 임차인으로 진입하고자 할 경우, 이때는 포괄 양수되는 것입니까?사업 전체를 그대로 양도해야 하는 포괄양수가 인정되지만, 그 때에는 새로운 임대차 관계가 발생한 이유로는 인정되지 않습니다.

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즉, 사업 포괄 양도가 성립하기 위해서는 1. 양도자가 일반 과세자나 간이 과세자인 상황에서, 양수자나 사업자가 있어야 하며, 2. 사업의 일부가 아닌 전체가 양도, 양수여야지 3. 인적 사항과 직원의 변경, 임대차 계약 사항 등의 변경 없이 사업자 등록증 상의 이름만 변경된다고 보고는 됩니다. ​​​​​​​​​​​​​​